Renovatie van de Belgische appartementswetgeving

Op 1 januari 2019 zijn een aantal nieuwe regels inzake het Belgisch appartementsrecht in voege getreden.  Sinds haar introductie in 1924 is de Belgische appartementswetgeving aan haar 4^de opknapbeurt toe. De recentste herziening  legt zich hoofdzakelijk toe op de versoepeling van de bestaande regelgeving teneinde renovaties efficiënter te laten verlopen en onenigheden tussen de mede-eigenaars op te lossen.  Een overzicht van de “funderingen” van de nieuwe regelgeving.

Het Belgisch appartementsvastgoed is in vele gevallen verouderd en toe aan een facelift.  De wetgever heeft dan ook nieuwe regels uitgevaardigd die het bestaande appartementsrecht dienen te moderniseren in het licht van de technologische vooruitgang.  Naast de reparatie van een aantal technische punten, steunen de nieuwe regels op vier krachtlijnen die het appartementsrecht op structurele wijze moeten optimaliseren: (i) de flexibilisering in de werking van de vereniging van mede-eigenaars en haar organen, (ii) de optimalisering van de efficiëntie binnen verenigingen van mede-eigenaars, (iii) de herbalancering binnen de mede-eigendom en (iv) de verduidelijking van de reeds bestaande wetgeving.  In wat volgt overlopen we een aantal van de meest markante hervormingen.

Versoepeling en rationalisering van de beslissingsmechanismen

Eén van de voornaamste wijzigingen heeft betrekking op de in de appartementswet vereiste gekwalificeerde meerderheden bij de besluitvorming van de algemene vergadering van mede-eigenaars ter uitvoering van bepaalde werkzaamheden.

Waar vroeger een 3/4^de meerderheid vereist was m.b.t. werken aan de gemeenschappelijke delen van het appartementsgebouw (bv. verven van de trappenhal, renovatie van de gevel, etc.) volstaat heden een 2/3^de meerderheid.

In geval van een intentie tot totale heropbouw van het appartementsgebouw wordt, steeds onder strikte voorwaarden, afstand gedaan van de eenparigheidsvereiste, welke in de praktijk vaak resulteerde in immobilisatie van het besluitvormingsproces en dus dreigende verkrotting van het gebouw.  Thans zal een 4/5^de meerderheid volstaan indien er een probleem is met de veiligheid of hygiëne van het appartementsgebouw of wanneer de renovatie ervan buitensporig duur zou zijn.

Wettelijk opgelegde werken (bv. werken noodzakelijk voor de brandveiligheid of de isolatienormen en aanpassing van de liftinstallaties), werken tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer zullen voortaan kunnen plaatsvinden met een gewone meerderheid (50%+1).

Voor andere beslissingen geldt een 4/5^de meerderheid (bv. een wijziging van bestemming van woongelegenheid naar kantoor, de aankoop van een stuk grond om de tuin uit te breiden of het opsplitsen of samenvoegen van appartementen).

Introductie van voorlopige bewindvoerder

Met oog op het deblokkeren van een geïmmobiliseerde besluitvorming binnen de algemene vergadering van mede-eigenaars, werd de figuur van de voorlopige bewindvoerder ingevoerd.  Deze kan zich in welomlijnde omstandigheden in de plaats van de algemene vergadering van mede-eigenaars en de syndicus stellen.  De aanstelling van een voorlopige bewindvoerder zal via de vrederechter gevraagd kunnen worden door de syndicus of door één of meerdere mede-eigenaars die (samen) ten minste 1/5^de van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten.

Verslanken van de statuten

De voor een notaris authentiek op te stellen statuten van een appartementsgebouw, bestaande uit de basisakte en het reglement van mede-eigendom, worden afgeslankt door de overdracht van bepaalde zaken (o.a. de oproepingswijze en wijze van werking van de algemene vergadering van mede-eigenaars, de benoeming en de bevoegdheden van de syndicus, etc.) naar het reglement van interne orde, wat een niet-notarieel document is en voortaan verplicht dient opgesteld en bijgehouden te worden door de syndicus.

Deze wijziging zal aanleiding geven tot meer administratieve efficiëntie, aangezien beslissingen van de algemene vergadering van mede-eigenaars of wetswijzigingen niet meer steeds tot een aanpassing van de statuten aanleiding zullen geven en zodoende dus de tussenkomst van een notaris kan vermeden worden.

Invoering van een beperkt “betaler beslist”-principe

De mede-eigenaars kunnen sinds 1 januari 2019 enkel nog stemmen in functie van hun bijdrage in de kosten.  Indien een mede-eigenaar aldus niet meebetaalt voor een bepaald werk aan de gemene delen zal hij daarover niet kunnen meestemmen, tenzij hij een rechtmatig belang heeft om mee te beslissen (bv. de bestemming van het gebouw, de veiligheid of de hygiëne) of de beslissing betrekking heeft op het gemeenschappelijk beheer.  De eigenaar van een gelijkvloers appartement die zijn financiële bijdrage niet levert m.b.t. de gemeenschappelijke lift zal hieromtrent dus in principe niet langer kunnen meebeslissen.

Preciezere omschrijving van de taken en de vergoeding van de syndicus

De syndicus staat naast het uitvoeren van de beslissingen van de algemene vergadering van mede-eigenaars ook in voor het dagelijks beheer van de mede-eigendom.  De vorige wetgeving voorzag reeds in de verplichting tot het opstellen van een schriftelijk syndicuscontract, waarin de taken van de syndicus en de duur, de kostprijs, etc. van zijn opdracht worden geformaliseerd.

De nieuwe regelgeving vereist nu een preciezere omschrijving van de inhoud van het syndicuscontract wat de kosten betreft.  Deze overeenkomst dient met name de lijst van de forfaitaire prestaties en de lijst van de aanvullende prestaties en de daaraan verbonden vergoedingen te omvatten.  Een niet-vermelde prestatie kan geen aanleiding geven tot vergoeding aan de syndicus, behoudens andersluidende beslissing van de algemene vergadering van mede-eigenaars.

Intrede van een verplichte spaarpot

De nieuwe regelgeving verplicht de mede-eigenaars om een bijdrage te leveren in een reservefonds.  Het doel van dit apart kapitaal is het gradualiseren van grote, éénmalige kosten, zodat de mede-eigenaars op het ogenblik van een grote investering niet plots aanzienlijke bedragen moeten ophoesten.  De wet bepaalt dat de jaarlijkse bijdrage niet lager mag zijn dan 5% van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande boekjaar (bv. u betaalde vorig jaar 500 euro aan gemeenschappelijke lasten, dan moet u volgend jaar 25 euro in het reservefonds storten).

Het aanleggen van een reservefonds geldt zowel voor bestaande als voor nieuwe appartementsgebouwen, zij het dat voor nieuwe appartementsgebouwen deze verplichting slechts ingaat uiterlijk na afloop van 5 jaar na datum van de voorlopige oplevering van de gemene delen van het gebouw, gelet op het feit dat een nieuwbouw normaliter gedurende de eerste jaren geen grote kosten meebrengt.

De wetgever voorziet echter een mogelijkheid tot afwijking van deze spaarregeling: de vereniging van mede-eigenaars kan met een meerderheid van 4/5^de beslissen om dit verplicht reservekapitaal niet aan te leggen.

___

Lucas Bossuyt

De Langhe Advocaten staat tot uw dienst indien u hieromtrent meer informatie wenst te bekomen.