Het gemeen huurrecht onder Boek 7 BW: wat u moet weten

Met de invoering van Boek 7 “Bijzondere contracten” in het Belgisch Burgerlijk Wetboek zet de wetgever binnenkort de volgende stap in de grondige hervorming van het contractenrecht. Waar Boek 5 reeds het algemene verbintenissenrecht moderniseerde, tracht Boek 7 duidelijkheid te scheppen in de versnipperde en soms verouderde regels rond specifieke overeenkomsten (koop en ruil, huur en bruikleen, de dienstencontracten, bepaalde kanscontracten, het sekwester en de dading).

De bepalingen van Boek 7 gelden in principe als aanvullend recht, tenzij de wet zelf bepaalt dat er niet mag van worden afgeweken. Boek 7 zal van toepassing zijn op contracten die vanaf 1 september 2027 zullen worden gesloten.

In dit artikel bespreken we enkele belangrijke aandachtspunten omtrent het gemeen huurrecht en de mogelijke impact hiervan op ondernemingen.

Waarom het gemeen huurrecht relevant blijft

In de loop der tijd heeft het huurrecht verschillende wezenlijke veranderingen ondergaan. Deze veranderingen beoogden in de eerste plaats de bescherming van huurders in specifieke huurcontracten, waaronder woninghuur, handelshuur, pacht, studentenhuur en sociale woninghuur.

Het gemeen huurrecht blijft echter uitermate relevant nu dit de regels bepaalt van al hetgeen buiten de specifieke huurregimes valt, zoals onder meer (i) de huur van roerende goederen, kantoorruimten, opslagplaatsen en garages, (ii) alsook de aspecten die niet worden geregeld onder de specifieke huurregimes.

De belangrijkste wijzigingen

Het gemeen huurrecht wordt in het nieuwe Boek 7 BW voornamelijk gemoderniseerd, vereenvoudigd en geactualiseerd. Hoewel er inhoudelijk niet veel gewijzigd wordt, heeft de wetgever deze hervorming aangegrepen om bepaalde leemtes in het gemeen huurrecht op te vullen.

Vergoedingsregeling inzake veranderingswerken

Zo ontbrak tot dusver een regeling over de vraag of de huurder veranderingswerken mag uitvoeren, en zo ja, welke vergoeding hem daarvoor toekomt bij het einde van de huur. Denk bijvoorbeeld aan de situatie waarin een onderneming, op eigen kosten en zonder toestemming van de verhuurder, de gehuurde kantoorruimte laat inrichten in functie van de specifieke noden: verwijderbare scheidingswanden ter creatie van afzonderlijke werkplekken, bijkomende databekabeling ten behoeve van de IT-infrastructuur of een onthaalbalie voor de ontvangst van cliënteel.

Voortaan omvat het gemeen huurregime een vergoedingsplicht van de verhuurder voor dergelijke werken. Het uitgangspunt blijft de contractuele afspraken tussen partijen. In de mate het contract hieromtrent niets vastlegt, voorziet Boek 7 BW in een gedifferentieerd stelsel afhankelijk van de mogelijkheid om de werken te verwijderen, te weten:

• verwijderbare werken die de verhuurder wenst te behouden: de verhuurder is een vergoeding verschuldigd ten belope van de meerwaarde van de werken, maar beperkt tot wat de huurder er zelf voor betaald heeft;
• verwijderbare werken die de verhuurder niet wenst te behouden: deze dienen op kosten van de huurder verwijderd te worden;
• niet-verwijderbare werken uitgevoerd zonder toestemming van de verhuurder of in strijd met de huurovereenkomst: de verhuurder is geen vergoeding verschuldigd;
• niet-verwijderbare werken uitgevoerd met toestemming van de verhuurder: de huurder heeft recht op een vergoeding (cfr. verwijderbare werken die de verhuurder wenst te behouden).

Wettelijke verankering precaire huur of bezetting ter bede

Naast deze vergoedingsregeling voorziet Boek 7 BW ook in een oplossing voor wie nood heeft aan een flexibele, tijdelijke vastgoedoplossing. Denk bijvoorbeeld aan de situatie waarbij een pand op het punt staat om grondig verbouwd te worden. In afwachting van de vergunningsprocedures en de eigenlijke werken wil de eigenaar leegstand vermijden. Voor uw onderneming komt dit misschien goed uit voor tijdelijke bijkomende opslagcapaciteit. Het leegstaande pand kan dan perfect als overbrugging dienen, voor beide partijen een win-winsituatie.

Tot voor kort bevond deze zogenaamde “bezetting ter bede” of precaire huur zich in een juridische grijze zone. Met de komst van Boek 7 BW krijgt deze rechtsfiguur voor het eerst een uitdrukkelijke wettelijke verankering, waarbij meteen ook duidelijk wordt dat een bezetting ter bede geen eigenlijke huurovereenkomst uitmaakt. Wel is er een legitieme reden vereist (geen omzeiling van dwingende wetgeving). Daarmee doelt de wetgever met name op overeenkomsten die een bijzondere, tijdelijke situatie regelen, zoals een wachtsituatie, dit gelet op het feit dat een bezetting ter bede te allen tijde onmiddellijk opzegbaar is.

Uitsluiting buitengerechtelijke ontbinding door de verhuurder

Tenslotte sluit Boek 7 BW de ontbinding zonder tussenkomst van de rechter door de verhuurder uit bij de huur van onroerende goederen (uitdrukkelijk ontbindend beding wordt voor niet geschreven gehouden).

Deze regel is van dwingend recht, maar strekt uitsluitend tot bescherming van de huurder. Dit betekent concreet dat (i) de verhuurder zich nooit kan beroepen op een ontbindend beding om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, terwijl (ii) de huurder zich wél op een dergelijk beding kan beroepen, indien het in de huurovereenkomst werd opgenomen. 

Conclusie

De aanpassingen aan het gemeen huurrecht verdienen bijzondere aandacht bij het opstellen en onderhandelen van huurovereenkomsten. Dit geldt in het bijzonder voor ondernemingen die een kantoor of opslagplaatsen huren of voor vastgoedbedrijven die professioneel actief zijn in kantoorverhuur.

Hoe kunnen wij u helpen?

Als advocatenkantoor gespecialiseerd in ondernemingsrecht begeleiden wij uw onderneming bij de naadloze overgang naar Boek 7 BW. U kunt bij ons onder meer terecht voor:

• praktisch advies bij nieuwe huurprojecten of onderhandelingen (bv. gemene huur, kantoor- en opslagruimte, handelshuur), met bijzondere aandacht voor duidelijke afspraken en risicoverdeling; en
• bijstand inzake huurgeschillen.

Neem gerust contact op voor een vrijblijvend gesprek. Wij denken mee vanuit zowel de juridische als de zakelijke realiteit om uw onderneming te ondersteunen.

Pieter-Jan Aerts en Marthe Pattyn
De Langhe Advocaten

*Dit artikel maakt deel uit van onze reeks over de hervorming van het contractenrecht onder Boek 7 BW.

Deel 1: Dienstencontracten onder Boek 7: wat u moet weten
Deel 2: De hervorming van het kooprecht: wat moet u weten als (ver)koper?
Deel 3: Een geschil minnelijk regelen: waar u op moet letten bij een dading onder boek 7 BW
Deel 4: Het gemeen huurrecht onder Boek 7