Close

1 februari 2017

Investeren in Frans onroerend goed: hou hier alvast rekening mee

Het is gebruikelijk – voor Belgische inwoners – om Frans onroerend goed aan te houden via een société civile immobilière (hierna “SCI”). De SCI is een burgerlijke vennootschap naar Frans recht met rechtspersoonlijkheid.

De reden hiervoor is tweeledig: enerzijds vermijdt de rechtspersoonlijkheid van de SCI immers een onroerende onverdeeldheid tussen mede-eigenaars en anderzijds faciliteert het bestaan van de (aan)delen van de SCI vermogens- en successieplanning (de delen van de SCI kunnen immers fiscaal vriendelijk geschonken worden tegen verlaagde schenkingsrechten voor roerende goederen).

Intern Frans fiscaal recht

Een SCI die niet opteert om onderworpen te zijn aan de Franse vennootschapsbelasting, wordt voor Franse interne belastingregels als fiscaal transparant beschouwd. Dit impliceert dat inkomsten van de SCI niet bij de SCI zelf worden belast, maar onmiddellijk in handen van haar vennoten. Bijgevolg worden de (Belgische) vennoten in Frankrijk persoonlijk belast op de inkomsten van de SCI; fiscaal technisch worden deze inkomsten (gezien de aard van de activiteit van de SCI) gekwalificeerd als inkomsten van onroerende goederen (artikel 8 Franse Code Général des Impôts).

Verdragstoepassing België – Frankrijk

Artikel 3, §1 van het Belgisch-Frans belastingverdrag bepaalt dat inkomsten uit onroerende goederen ter belastingheffing toegewezen zijn aan het land van de ligging van het onroerend goed. In de tweede paragraaf van artikel 3 lezen wij dat het begrip “onroerend goed” wordt ingevuld overeenkomstig de wetten van het land waar het betreffende goed is gelegen. Artikel 19 stelt dat de inkomsten van goederen die in Frankrijk gelegen zijn, in België vrijgesteld zijn. Bijgevolg is Frankrijk exclusief bevoegd om inkomsten uit in Frankrijk gelegen onroerend goed te belasten.

Belgisch Hof van Cassatie: arrest 2 december 2004

In 2004 kwam het Hof van Cassatie tot de conclusie dat uitkeringen door een Franse SCI die fiscaal transparant wordt behandeld (in Frankrijk), voor toepassing van het Belgisch-Frans belastingverdrag beschouwd worden als onroerende inkomsten die op basis van artikel 3 junto 19 van dit verdrag exclusief ter belastingheffing aan Franrijk worden toegewezen.

De Belgische minister van Financiën heeft zich nooit neergelegd bij deze visie van het Hof van Cassatie. De minister verklaarde in een antwoord op een parlementaire vraag van 2006 dat de belastingheffing van de inkomsten van een transparante SCI in hoofde van haar vennoten slechts “een bijzondere modaliteit is van belastingheffing van de inkomsten van de SCI’s zelf die, in tegenstelling tot wat het Hof van Cassatie verdedigt in haar arrest van 2 december 2004, noch de rechtspersoonlijkheid van deze vennootschappen in vraag stelt, noch bijgevolg het feit dat deze alleen in de mogelijkheid verkeren te genieten van de eigen inkomsten die voortkomen uit de onroerende goederen waarvan zij zowel op fiscaal als op burgerlijk vlak eigenaar zijn”. Verder zijn volgens de minister de inkomsten die een transparante SCI uitkeert aan haar vennoten geen onroerende inkomsten maar inkomsten uit “maatschappelijke delen”, welke op grond van artikel 18 van het Belgisch-Frans belastingverdrag (restartikel) ook ter belastingheffing aan België toegewezen zijn. Op basis van de Belgische interne belastingregels dienen dergelijke inkomsten gekwalificeerd te worden als door de SCI uitgekeerde dividenden.

Nieuwe visie Belgisch Hof van Cassatie: arrest 29 september 2016

In haar arrest van 29 september 2016 neemt het Hof van Cassatie een bocht van 360 graden door te stellen dat, gezien de Franse SCI rechtspersoonlijkheid heeft, de maatschappelijke rechten van dergelijke SCI’s niet beantwoorden aan het begrip inkomsten van onroerend goed voor de Belgische toepassing van het Belgisch-Frans belastingverdrag.

Gevolgen

Voorgaande leidt tot potentiële economische dubbele belasting: namelijk Frankrijk kan de inkomsten van de SCI belasten als onroerende inkomsten in hoofde van de Belgische vennoten en België kan deze inkomsten als ontvangen dividenden belasten bij diezelfde vennoten. Dergelijke economische dubbele belasting is thans niet aan de orde met betrekking tot meerwaarden gerealiseerd naar aanleiding van de verkoop van delen van een transparante Franse SCI, indien deze niet-speculatief gerealiseerd worden in het kader van het normaal beheer van het privé vermogen.

Het is dus aangewezen dat Belgische natuurlijke personen die Frans onroerend goed aanhouden via een transparante Franse SCI en dit onroerend goed verhuren of commercieel exploiteren, hun fiscale structuur dienen te herzien teneinde economische dubbele belasting te vermijden.

Gepubliceerd in VOKA – Ondernemers West-Vlaanderen, editie 2, 3 februari 2017
Gepubliceerd in VOKA – Ondernemers Oost-Vlaanderen, editie 2, 1 februari 2017

Terug naar overzicht
WEBSITE DOOR CONCEPTTOSCREEN