Btw op onroerende verhuur: wat met teruggaaf van historische btw?
In eerdere edities van dit magazine hebben wij een overzicht gegeven van de wijzigingen die de wetgever voorzag met betrekking tot de optionele btw op onroerende verhuur. Sinds 1 januari 2019 is deze wetgeving van kracht en kan deze optie worden toegepast. De fiscus was er echter als de kippen bij om haar eigen visie met betrekking tot de btw-aftrek en teruggaaf van historische btw ingevolge deze wetgeving kenbaar te maken.
Vanaf 1 januari 2019 mogen verhuurder en huurder (gezamenlijk) opteren om een nieuw opgericht onroerend goed (waarvoor de btw op de materiële bouw- of verbouwingswerken ten vroegste op 1 oktober 2018 opeisbaar is geworden) met toepassing van btw te verhuren. Hierbij is het noodzakelijk dat dit gebouw uitsluitend voor de economische activiteiten van de belastingplichtige huurder worden aangewend.
Deze wijziging biedt veel interessante vooruitzichten aan diegenen die investeringen in nieuwe gebouwen deden met het oog op het behalen van een mooi rendement uit (B2B-)verhuur. Immers, de btw die door de investeerder werd betaald met het oog op de oprichting van het gebouw (o.a. btw op bouwkosten, kosten van voorbereidende handelingen zoals architecten, studie,…), zou, nu zij gedragen werd in het licht van een niet-vrijgestelde activiteit, in aftrek kunnen worden gebracht van de door die investeerder aan de Belgische Schatkist verschuldigde btw. Dit gegeven is nieuw en betekent een financiële sprong voorwaarts in hoofde van veel Belgische bouwpromotoren.
Ook btw op kosten die reeds voor 1 januari 2019 opeisbaar is geworden (de “historische” btw) maar vóór die datum nog niet in aftrek kon worden genomen, kan principieel onder de nieuwe regels in aftrek gebracht worden. Op 9 januari 2019 heeft de btw-administratie echter een “mededeling” gepubliceerd waarin zij hieraan een aantal voorwaarden en beperkingen koppelt.
Zo stelt zij dat de historische btw in aftrek mag worden genomen in de aangifte die betrekking heeft op de eerste periode van het jaar 2019 op voorwaarde dat de betrokken onderneming aan haar lokale btw-kantoor een inventaris bezorgd met opgave van de betrokken goederen en diensten waarover zij de btw in aftrek wil brengen. Er werd niet verduidelijkt welke gegevens precies in deze inventaris moeten worden vermeld. Logischerwijze gaat het over alle facturen, de maatstaf van heffing en de betrokken btw-bedragen.
Daarnaast meldt de btw-administratie dat de historische btw in aftrek kan worden gebracht ten belope van het verschuldigde btw-bedrag voor de eerste periode van het jaar 2019. Dit is meer bepaald de btw-maandaangifte over januari 2019, in te dienen tegen 20 februari 2019, of de btw-aangifte over het eerste kwartaal van 2019 voor kwartaalaangevers die deze aangifte moeten indienen tegen 20 april 2019.
Indien er na deze verrekening nog een bedrag aan historische btw voor aftrek in aanmerking komt, wordt dit tegoed overgedragen naar de volgende aangifteperiodes en dit tot het bedrag volledig is toegerekend. Het bedrag aan btw dat niet kan worden verrekend gedurende het jaar 2019, kan worden opgenomen in de maandaangifte van december 2019 of van het vierde kwartaal van het jaar 2019 (uiterlijke datum van indiening 20 januari 2020), ongeacht het eindresultaat van deze aangiftes en waarbij dit nadien niet meer verder kan worden overgedragen. In de laatste aangifte van 2019 kan het resterende bedrag van de historische btw volledig worden aangegeven. Indien deze aangifte resulteert in een tegoed in het voordeel van de belastingplichtige, kan dit worden teruggevraagd. Deze terugbetaling zal plaatsvinden gedurende het eerste kwartaal van 2020. Deze regeling komt erop neer dat een bouwpromotor die in de loop van 2019 geen verschuldigde btw kan aangeven (hetgeen niet ondenkbaar is voor projecten die jaren in beslag kunnen nemen), de historische btw pas in de laatste aangifte van 2019 zal kunnen aangeven.
Wij stellen met verbazing vast dat deze mededeling nergens uitdrukkelijk verwijst naar de wettelijke basis van de door de btw-administratie opgelegde werkwijze. De afdwingbaarheid ervan voor de rechtbank is ons inziens dat ook verre van een zekerheid.
Evert Moonen
De Langhe Advocaten
