Asset deal vs. share deal bij vastgoedpromotoren: opnieuw een recent gunstig arrest voor de belastingplichtige

Wanneer een vastgoedpromotor een project realiseert, zal de meerwaarde hierop belastbaar zijn in de directe belastingen (asset deal). Daar dergelijk project kwalificeert als een nieuw onroerend goed is hierop ook btw verschuldigd. Een oplossing om aan deze zware belastingdruk te ontsnappen, kan erin bestaan om te werken via een projectvennootschap en deze te verkopen.

Problematiek

Wanneer het project uitgevoerd is, gaat de vastgoedpromotor over tot de verkoop van zijn aandelen van de projectvennootschap aan de koper (share deal). De meerwaarde die deze promotor hierop realiseert, is vrijgesteld (in de vennootschapsbelasting).  Bovendien is geen btw verschuldigd voor de verkoop van aandelen. De fiscus beschouwt dit geheel aan handelingen als een kunstmatige constructie die fiscaal misbruik inhoudt waardoor zij al meermaals is overgegaan tot de herkwalificatie ervan in “diensten van projectontwikkeling” of de “verkoop van een nieuw vastgoedproject”. 

Nadat de lagere rechtspraak zich hieromtrent veelvuldig uitsprak in het voordeel van de vastgoedpromotor, hebben nu ook de Hoven van Beroep zich in die zin uitgesproken.

Geen alleenstaand geval

De fiscus trachtte de afgelopen jaren meermaals om het gebruik van projectvennootschappen bij vastgoedprojecten als fiscaal misbruik te kwalificeren. Daarbij herkwalificeert zij de verkoop van de aandelen van de projectvennootschap als een “verkoop van het vastgoedproject” zelf of als een “vergoeding voor diensten van projectontwikkeling”. De projectvennootschappen worden door de fiscus dus telkenmale als een louter passieve tussenschakel beschouwd.

Hierover besloot de rechtspraak steeds dat er geen misbruik werd aangetoond door de fiscus, waarbij o.a. wordt teruggegrepen naar de rechtspraak van het Hof van Justitie met betrekking tot btw-misbruik. Daar bestempelt het Hof zuiver kunstmatige constructies die geen verband houden met de economische realiteit en die alleen bedoeld zijn om een fiscaal voordeel te verkrijgen als misbruik. 

Het feit dat vastgoedpromotoren gebruik maken van projectvennootschappen, heeft evenwel niet enkel fiscale, maar ook niet-fiscale voordelen, zoals het faciliteren en stroomlijnen van vergunningsaanvragen, de coördinatie van plannen en bouwwerkzaamheden, het groeperen van risico’s en aansprakelijkheden, enzovoort.

Bijgevolg concluderen zowel de rechtbanken als de Hoven van Beroep dat het gebruik van projectvennootschappen een gangbare marktpraktijk is bij projectontwikkeling en dit geen fiscaal misbruik uitmaakt. Daarenboven stellen ze ook dat het verwerven van onroerend goed via het overdragen van de aandelen een gebruikelijke en economische transactie is. 

Besluit

De pogingen van de fiscus om fiscaal misbruik in te roepen wanneer gebruik wordt gemaakt van een projectvennootschap, stoten dus telkenmale opnieuw op de rechtspraak in het voordeel van de belastingplichtige. Dit is een goede zaak voor vastgoedpromotoren die deze praktijk vaak hanteren. 

Eline Depaepe en Evert Moonen
De Langhe Advocaten