De uitkering van onroerend goed via dividenduitkering in natura kan sinds kort zonder toepassing van het verkooprecht!

Tot voor kort stelde VLABEL dat de uitkering van onroerend goed uit een vennootschap onderworpen werd aan het verkooprecht (12%) wanneer deze uitkering werd aangerekend op de beschikbare reserves.  Zij argumenteerde immers dat deze uitkering een dividenduitkering in natura en bijgevolg een overdracht ten bezwarende titel uitmaakte.  Sinds kort heeft VLABEL het roer volledig omgegooid waardoor deze uitkering in bepaalde gevallen fiscaal veel voordeliger, nl. zonder toepassing van het verkooprecht, kan tot stand komen.

Algemeen

De uitkering van onroerend goed uit een vennootschap is in principe onderworpen aan het verkooprecht van 12%.  Op deze principiële heffing van het verkooprecht bestaan echter enkele uitzonderingen voor de personenvennootschappen (BV, CV, VOF en CommV), zoals de regeling bij toebedeling aan een ‘historisch vennoot’.

In de volgende situaties is er sprake van een ‘historisch vennoot’:

• de aandeelhouder die een onroerend goed toebedeeld krijgt, was reeds aandeelhouder op het ogenblik dat de vennootschap dit onroerend goed heeft aangekocht met betaling van het verkooprecht;  en

• de aandeelhouder die een onroerend goed toebedeeld krijgt, heeft dit onroerend goed destijds zelf ingebracht in de vennootschap.

In deze voormelde situaties zal de verkrijging van het onroerend goed door een ‘historisch vennoot’ belast worden volgens haar gemeenrechtelijke aard.  Dit betekent dat er moet worden nagegaan wat de aard van de rechtshandeling is die aan deze verkrijging ten grondslag ligt. 

Betreft het een verkoop van het onroerend goed aan een ‘historisch vennoot’, dan is hierop het verkooprecht (12%) verschuldigd.  Daarnaast is het ook mogelijk dat het onroerend goed destijds door de vennootschap samen met de aandeelhouder (‘historisch vennoot’) werd aangekocht.  Het komt vaak voor dat een onroerend goed bv. voor 1% wordt aangekocht door deze ‘historische vennoot’ en voor het overige gedeelte (99%) door de vennootschap. In dergelijk geval bestaat er bijgevolg een onverdeeldheid tussen beide waardoor slechts het verdeelrecht (2,5%) van toepassing zal zijn op de uitonverdeeldheidtreding.  Ten slotte kan de verkrijging ook tot stand komen door een rechtsfeit, zoals een vermindering van het eigen vermogen (de vroegere de kapitaalvermindering genaamd).  Hierop zal slechts het algemeen vast recht (50 EUR) verschuldigd zijn.

Het aangepaste VLABEL-standpunt

Tot voor kort maakte VLABEL in haar standpunt een onderscheid naargelang de uitkering van een onroerend goed uit de vennootschap aan een ‘historisch vennoot’ werd aangerekend op (i) de passiefrubriek van het eigen vermogen ‘beschikbare en/of onbeschikbare inbreng’, (ii) dan wel op de passiefrubriek van het eigen vermogen ‘beschikbare reserves’. 

Voor zover de uitkering werd aangerekend op de inbreng, meende VLABEL dat slechts het algemeen vast recht (50 EUR) verschuldigd was.  Werd de uitkering daarentegen aangerekend op de beschikbare reserves, dan maakte deze dividenduitkering in natura volgens VLABEL een overdracht onder bezwarende titel uit waardoor het verkooprecht (12%) opeisbaar werd.  Dit verkooprecht kon enkel nog vermeden worden indien er een onverdeeldheid bestond tussen de vennootschap en haar ‘historisch vennoot’.  In dit geval was op de uitkering, die werd aangerekend op de beschikbare reserves, slechts het verdeelrecht (2,5%) verschuldigd.  

Dit oude VLABEL-standpunt kreeg echter veel kritiek in de rechtsleer, meer bepaald omdat het federale standpunt, hetwelk van toepassing is op de uitkering van onroerend goed dat gelegen is in Brussel of Wallonië, hiervan afweek. Dit laatste standpunt stelt immers dat steeds het algemeen vast recht (50 EUR) verschuldigd is wanneer de uitkering wordt aangerekend op de inbreng of de beschikbare reserves.  

Recent heeft VLABEL dan ook haar standpunt aangepast waarbij zij het roer nu volledig omgooit.  Zij stelt dat de uitkering van een onroerend goed aan een ‘historisch vennoot’ dat wordt aangerekend op de beschikbare reserves nog steeds gelijkgesteld wordt met een dividenduitkering in natura.  Evenwel besluit zij nu dat dit op zich geen overdracht ten bezwarende titel uitmaakt zodat het verkooprecht (12%) niet van toepassing is.  Concreet zal slechts het algemeen vast recht (50 EUR) verschuldigd zijn.  Ook wanneer er een onverdeeldheid bestaat tussen de vennootschap en haar ‘historische vennoot’, zal het algemeen vast recht kunnen worden toegepast in plaats van het verdeelrecht (2,5%).  Hiermee komt de visie van VLABEL op dezelfde lijn te liggen met deze van de FOD Financiën.

Gevolgen

Het aangepaste VLABEL-standpunt biedt dan ook nieuwe mogelijkheden teneinde onroerend goed vanuit een personenvennootschap over te hevelen naar het privévermogen van een ‘historisch vennoot’ tegen slechts 50 EUR, ongeacht de aanrekening hiervan op de inbreng of de beschikbare reserves.  Wij menen dan ook dat er in de nabije toekomst veel personenvennootschappen gebruik zullen maken van deze fiscaal voordelige piste. 

Daarnaast kan het aangepaste standpunt ook nog soelaas bieden voor reeds in het verleden gerealiseerde uitkeringen van onroerend goed die tot stand gekomen zijn onder het oude VLABEL-standpunt.  ‘Historische vennoten’ die sinds 2019 een onroerend goed hebben verkregen middels een aanrekening op de beschikbare reserves van de personenvennootschap, kunnen mogelijks een teruggave verkrijgen voor het ten onrechte betaalde verkooprecht.  Het gewijzigde standpunt kan immers als een nieuw feit beschouwd worden waarop de regels inzake ambtshalve ontheffing gelden.

Frank De Langhe – Eline Depaepe
De Langhe Advocaten