Renovation work: refurbished dwellings can, in certain circumstances, result in registration duties being due

Full version only available in Dutch.

De verkoop van (bebouwde) onroerende goederen dient in welbepaalde gevallen te geschieden met toepassing van BTW (21%) in plaats van het verkooprecht (10%).

Dit is in eerste instantie het geval voor nieuwe gebouwen. Een gebouw wordt voor BTW doeleinden als nieuw beschouwd tot uiterlijk 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van het gebouw.

Indien een gebouw nieuw is voor BTW-doeleinden, dan dient bij de verkoop ervan BTW te worden geheven over zowel het gebouw als het bijhorende terrein (tenzij met een horizontale eigendomssplitsing wordt gewerkt).

Voorts blijkt uit de BTW-handleiding (nr. 152/2) dat de verkoop van welbepaalde gerenoveerde gebouwen eveneens dient te geschieden onder toepassing van BTW, aangezien deze gebouwen voor de toepassing van de BTW als nieuw dienen te worden beschouwd (i.e. de zogenaamde vernieuwbouw). In de BTW-handleiding worden twee situaties aangehaald waarbij de verkoop van een gerenoveerde gebouw met toepassing van BTW moet gebeuren:

– wanneer de uitgevoerde werken tot gevolg hebben dat het oude gebouw een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan – namelijk in zijn aard, zijn structuur en in voorkomend geval in zijn bestemming – gaat het volgens de BTW-administratie ontegensprekelijk om een nieuw gebouw, ongeacht de kostprijs van de werken die werden uitgevoerd in vergelijking met de waarde van het gebouw vóór deze wijziging; en

– wanneer de uitgevoerde werken een belangrijke wijziging aan het gebouw met zich meebrengen, doch moeilijk te bepalen is of het gebouw een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, kan volgens de BTW-administratie worden aanvaard dat het gaat om een nieuw gebouw wanneer de kostprijs, exclusief BTW, van de door de eigenaar of door derden voor zijn rekening uitgevoerde werken aan het gebouw zelf, ten minste 60% bereikt van de verkoopwaarde van het gebouw waaraan de werken werden uitgevoerd, de grond buiten beschouwing gelaten, op het tijdstip van de voltooiing van de werken.

Met betrekking tot deze laatste situatie bestond evenwel twijfel of de verkoop van een gerenoveerd gebouw, dat belangrijke wijzigingen had ondergaan doch waaraan geen ingrijpende wijzigingen in de wezenlijke elementen van het gebouw hadden plaatsgevonden en waarvan de kostprijs van de uitgevoerde werken meer dan 60% bedroeg van de verkoopwaarde van het gebouw, steeds diende te gebeuren onder toepassing van BTW, dan wel of het gebouw ook kon verkocht worden onder toepassing van het verkooprecht.

De Dienst Voorafgaande Beslissingen in fiscale zaken (DVB) heeft onlangs in dit verband geoordeeld dat wanneer de 60%-limiet wordt overschreden, de verkoper niet verplicht is om het gebouw te verkopen onder toepassing van BTW. De verkoper heeft – volgens de DVB – in dit geval de keuze tussen toepassing van BTW of het verkooprecht, op voorwaarde evenwel dat het gebouw geen ingrijpende wijzigingen heeft ondergaan in zijn aard, structuur en bestemming.

Voor meer duiding omtrent de gevolgen van deze ruling op uw concrete projecten, zijn wij uiteraard steeds beschikbaar.